现代物流园区投资趋势 物流园经济发展未来预测

 
    第八届中国国际物流节设置“中国物流园区发展论坛”核心活动，本次【中国物流园区发展论坛】主要突出高端性、国际性的盛会。中国交通运输协会会长钱永昌致辞，南京市人民政府副市长陈刚致开幕辞。著名物流园区专家、享誉业内的物流策划大师，中国物流策划研究院副院长，中物策（北京）工程技术研究院、广州李芏巍物流策划机构首席执行官、广州大学物流与运输研究中心副主任，广东省物流行业协会副秘书长，被誉为 “中国物流策划泰斗”、“中国物流策划第一人”李芏巍特邀做客【中国物流园区发展论坛】嘉宾。

 议题：物流园区投资趋势与未来预测。记录整理摘要如下：

     1．受政策利好，进入物流园区投资领域的资金将会增多。

    在2009年3月印发的国家《物流业调整和振兴规划》中，“物流园区工程”位列九大重点工程的第二，明确指出要“统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区”，并对物流园区的整体和全局性原则问题作了清晰、详细的论述。

    物流园区作为一个大型物流平台，“物流园区工程”与“多式联运转运设施工程”、“城市配送工程”、“大宗商品和农村物流工程”等其他大力扶持的重点工程都有着密切的关系。因此，从一定意义上，物流园区的成功与否也关乎着我国物流业能否顺利地发展。

    受国家政策的利好，将会有更多的资源以及资金进入到物流园区行业。一般而言，大型投资商的投资方向往往以资源和资产为主线，往往比较关注土地以及物业等未来升值空间巨大的有形资产，关注隐蔽资产尤其是即将释放利润的资产价值如物流地产。我认为，在未来的3年内，物流园区的投资、发展与建设将迎来一个新的局面

    2．物流园区将逐渐进入回报期，开发与经营模式渐趋成熟。

    我国的物流园区在投资建设中存在着多干快上、急功近利的弊端，也出现了很多失败的案例。一般而言，国外物流园区的投资收益期大约在15年左右。目前，我国物流业发展的一个显著特点，就是一些开发建设较早的物流园区已经跨越了概念期，进入投资回报时期。据我们了解，深圳以及上海的一些建设得比较成功的物流园区，在2005年久已经开始获得纯利，在近两年，更多的物流园区在经历了前几年的摸索之后，开始逐渐步入盈利的轨道，经营模式已经逐渐成熟。

    目前国内外物流园区的经营模式主要分为两种形式。第一部分为土地运营，包括土地的增值、土地的出租等，类似于商铺；基础设施运营（包括公路、铁路、信息基础设施、水电等）。第二部分为业务运营，包括建筑物的运营（包括仓库、停车场、堆场、酒店、维修站、服务区等）；以及物流业务运营（包括装卸、运输、流通加工、包装、仓库运作等）。此外，物流园区在其他各方面的运营水平也正在逐渐提升，投资开发模式正在得到不断完善。

    3．受国家政策影响，保税物流将获得更多投资机会。

    2009年初，我国决定对出口加工区全面拓展保税物流功能。出口加工区拓展保税物流功能，是指将出口加工区原先单一的加工出口功能拓展为“加工出口为主，保税物流为辅”，并同时开展维修、检测和研发业务的一项特殊区域整合政策。这是国家率先顺应科学发展观，实现可持续发展，满足出口加工区转变经济发展方式和加快加工贸易转型升级要求的大胆创新和实践。同时，这也是我国对海关特殊监管区实行“功能整合、政策叠加”政策的一个有力尝试。

    出口加工区、综合保税区、保税港区、保税物流园区、保税物流中心（B型）等各种海关特殊监管区，都将在这一政策的调整下具备保税物流功能，同时将会有更多的物流园区获得保税物流功能，以缓解金融危机带来的冲击，促进我国贸易业的转型升级。海关特殊监管区拥有特殊的要求，一般由政府进行投资主导，建设基础设施，吸引开展保税物流业务的企业入驻。部分地区也有物流地产商投资介入的情况。预计在未来两年，保税物流园区的投资与建设步伐将会加快，海关特殊监管区的整合也将获得新的突破。

    4．土地资源日益稀缺，物流园区将成为优质的战略资源。

    目前，国家对于园区类的用地出台了更加严格的管控措施，对于有圈地嫌疑、已经批地几年而久未动工的园区用地，国家将给予收回。此外，随着房地产市场的日益火热，以及城市发展的需要，不可再生的土地资源日益稀缺。另一方面，市场进入者增多，对市场和土地资源的争夺更加激烈，低成本进入的先行者盈利能力较好、物业升值潜力较大。

    目前，中国的现代物流业正处于快速的上升通道中，创新经营服务模式不断形成，保税仓、区港联动、物流金融、供应商管理库存、精益物流等各种先进的跨行业协作理念不断推陈出新。但终归而言，许多新型经营模式无法离开物流园区、批发市场这个物流地产的操作与运营平台。许多地方均出台了物流发展战略规划，将物流园区、批发市场的发展与建设作为重点，并将其作为战略性物流资源来经营，各地政府在物流园区的开发建设过程中发挥了重要作用，各地涌现了大量的物流园区和高档次的批发市场。这样，园区的复制性更弱、增值服务附加值更高、独占性更强，价值更高。

   在未来的几年内，物流园区的投资价值将更加显现，开发成本将会随之上升。

   5．环保因素上升，物流园区的投资建设将更加重视环境控制。

   环境的控制是物流园区投资于开发建设的重要内容，虽然物流行业提出“绿色物流”、“绿色供应链”的概念已经有些年头，但是在实施细节与操作流程方面仍然没有获得足够的重视。

    在未来几年，“绿色物流”在物流园区的投资与开发建设方面将取得一些成效，主要将表现为以下几点：

    （1）在物流技术的研究和应用上，积极开发和试验绿色包装材料等；

    （2）在政策上，积极出台相应的项目准如政策、绿色物流政策和法规；

    （3）在行业管理上，要求企业必须承担更新旧车辆、使用符合环境标准的新式货车的义务；

    （4）在交通上，采用排污量小的货车车型、近距离配送、夜间运货，以减少交通阻塞、节省燃料和降低排放等；

   （5）在用地上，采取集约高效的土地利用方式，对绿地率的控制将上升，这也是最直接有效的方式之一。我认为，在未来的几年内，这种趋势将会十分明显。